Gebäudereinigung: hygienisch, sauber, wirtschaftlich, zertifiziert

Sauberkeit ist subjektiv und wird durch optische und olfaktorische Wahrnehmung beeinflusst. Es existieren vier verschiedene Sauberkeitsgrade: physikalisch, chemisch, mikrobiologisch und olfaktorisch. Der gewünschte Grad der Sauberkeit wird in der Gebäudereinigung mit allen Anspruchsgruppen festgelegt. Sauberkeit ist relativ und von der Wahrnehmung und Beurteilung abhängig. Reinigungsarbeiten erfordern eine Dienstleistungsmentalität und finden direkt am Ort der Verschmutzung statt. Sauberkeit wird kontinuierlich aufrechterhalten und durch bauliche Zustände und Ausgestaltungen beeinflusst.

Die digitale Transformation im Reinigungsbereich beschleunigt sich, indem datenbasierte Lösungen zur Verbesserung der Hygiene- und Qualitätsstandards eingesetzt werden. Cobotik kommt zum Einsatz.

Die Pandemie wirkt sich auch direkt auf die Gestaltung von Reinigungsleistungen aus, beispielsweise durch den verstärkten Einsatz von Desinfektionsmitteln und regelmäßiger Reinigung. Seit dem Ausbruch der Coronavirus-Pandemie hat die Reinigung und Hygiene an Bedeutung gewonnen. Reinigungskräfte werden nun mit mehr Wertschätzung behandelt und wir liefern das geforderte Fachwissen in der Gebäudereinigung.

Facility Services sind Unterstützungsleistungen für die Hauptaktivitäten einer Organisation und können intern oder extern erbracht werden. Die Reinigung von Oberflächen trägt zur Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz bei und ist sowohl eine infrastruktur- als auch personenbezogene Dienstleistung.

Reinigung & Hygiene, Sauberkeit & Ordnung bilden die Grundlage für das betriebliche Miteinander und die Gesundheitsvorsorge. Bei der Instandhaltung von Gebäuden und Infrastrukturen spielt Sauberkeit & Ordnung eine wichtige Rolle. Der Kampf gegen das Coronavirus verdeutlicht den Beitrag, den Reinigung und Hygiene zur Eindämmung der Pandemie leisten; professionell organisierte Reinigungsprozesse werden zunehmend wichtiger.

Ergebnisorientierte Reinigung steht im Fokus. Die Gebäudereinigung hat zahlreiche unterschiedliche Vorgaben, Vorschriften, Beschreibungen, Handhabungen und vieles mehr. Das Reinigungsmanagement ist uns leicht und wir stehen Ihnen gerne zur Optimierung zur Verfügung.

In Deutschland hat sich das Gebäudereinigerhandwerk im Zusammenhang mit der Urbanisierung, Industrialisierung und Verwendung von Glas als Baustoff entwickelt. Bis zum Ersten Weltkrieg bestand die Haupttätigkeit in der Glasreinigung, später kam eine fachliche Diversifizierung hinzu. Die Anerkennung als Handwerk erfolgte 1934 und seitdem mussten bestimmte handwerksrechtliche Voraussetzungen erfüllt werden.

Die Bedeutung der Unterhaltsreinigung nahm im Laufe der Zeit zu und die Branche entwickelte sich positiv. Eine neue Berufsausbildungsverordnung wurde 1999 erlassen und die Lehrzeit auf drei Jahre festgelegt.

Schmutz wird als unerwünscht, fremd und entwertend wahrgenommen, was möglicherweise den niedrigen Status und die geringe Bezahlung der Reinigungskräfte beeinflusst. Eine positive Einstellung und innere Verbindung zu den zu reinigenden Objekten sind wichtig für eine erfolgreiche Reinigungsleistung. Reinigungskräfte betreten die intimsten Bereiche von Menschen und Unternehmen, daher sind Vertrauen und Diskretion von großer Bedeutung.

Reinigung beseitigt Schmutz und schafft Ordnung. Schmutz besteht aus Stoffen, die nicht an den beurteilten Platz gehören und kann fest, halbfest oder flüssig sein. Die Sichtbarkeit von Schmutz hängt von der Farbe und Musterung der Oberfläche ab.

Für die Reinigung sind die Menge, der Ort, die Haftung, die Löslichkeit, das Alter und die Zusammensetzung des Schmutzes relevant.

Je älter der Schmutz ist, desto schwieriger ist er zu entfernen, daher sollte Verschmutzung möglichst sofort beseitigt werden.

Staub besteht aus feinsten Partikeln in der Luft, die je nach Größe und Art unterschieden werden können. Staub kann gesundheitsschädlich sein, indem er Krankheitserreger und krebserzeugende Stoffe transportiert oder zur Explosionsgefahr beiträgt. Staub mindert auch die Rutschfestigkeit von Bodenbelägen. Die Schädlichkeit von Staub hängt von der Anzahl, Größe und chemischen Zusammensetzung der Partikel ab.

70-80% des Schmutzes wird mit den Füßen hereingetragen, Besucher bringen rund 7g Schmutz ins Gebäude. Etwa 20% des Schmutzes wird im Gebäude selbst produziert, z. B. durch Abfälle, Faserabrieb und Hautschuppen. Eine Schmutzschleuse und eine geeignete Gestaltung der Eingänge können den Schmutzeintrag um 80-90% reduzieren. Große Abfallbehälter und Absaugvorrichtungen können den Reinigungsaufwand im Gebäude verringern.

Das Ziel ist, eine saubere und geordnete Umgebung im definierten Innen- oder Außenraum zu schaffen und die Gesundheit der Menschen zu erhalten (durch Infektionsprävention und Hygiene).

Der Reinigungsprozess wird von fünf Faktoren beeinflusst: Temperatur, Zeit, Mechanik, Chemie und Wasser. Eine höhere Menge an Chemikalien kann Zeit, Mechanik oder Temperatur reduzieren. Wasser wird als Träger für Chemikalien und Temperatur verwendet. Die Menge und Qualität des Wassers haben Auswirkungen auf den Reinigungsprozess.

Reinigung geht mit einer Pflege der behandelten Oberflächen einher, was das Auftragen von gewünschten Substanzen bedeutet.

Reinigung kann Störungen verursachen, die in Form von Düften oder einer neuen Anordnung von Gegenständen auftreten. Reinigung hilft, Räume in einen sauberen Zustand zurückzusetzen und ermöglicht dadurch neue Fortschritte.

Eine saubere Umgebung trägt wesentlich zum Wohlbefinden und Sicherheitsempfinden der Menschen bei, die sich in den Räumlichkeiten aufhalten.

Hygiene geht über bloße Sauberkeit hinaus und bezieht sich auf Maßnahmen zur Verhütung von Krankheiten und Erhaltung des Wohlbefindens und der Leistungsfähigkeit. Das Ziel ist, potenziell krankmachende Keime zu deaktivieren, entweder durch Medikamente, Antikörper, biozide Oberflächen oder Desinfektion.

Hygienische Reinigung erfordert auch die Reinigung von nicht sichtbar verschmutzten Bereichen. Desinfektion reduziert oder eliminiert krankmachende Keime auf Oberflächen, Kleidung und der Haut.

Unterhaltsreinigung bezeichnet planbare, regelmäßig zu erbringende Reinigungsleistungen nach festgelegten Zeitabständen. Sie umfasst sowohl Reinigungen mit hohen Reinigungsintervallen, wie zum Beispiel die tägliche Sanitärreinigung, als auch solche mit niedrigen Reinigungsintervallen, wie beispielsweise das monatliche Fegen eines Kellerflures.

Die Glasreinigung ist eine planbare, regelmäßig zu erbringende Reinigung der Glasflächen, sowohl Innen- als auch Außenglas.

Sonderreinigung umfasst nicht planbare Reinigungen, die über den Rahmen der Unterhaltsreinigung hinausgehen und meist als Einzelaufträge vergeben werden. Hierunter fallen zum Beispiel die Reinigung von Versorgungsleitungen, Rohren, Grundreinigungen und Beschichtungen von Böden, Fassadenreinigung, Reinigung von Sonnenschutzanlagen, sowie die Reinigung nach besonderen Ereignissen.

Es existieren verschiedene Arten der Reinigung oder Komplexität, darunter Unterhaltsreinigung, Spezialreinigung, Fensterreinigung und Fassadenreinigung.

Des Weiteren unterscheiden sich Reinigungsleistungen nach dem Ort der Durchführung, wie Innenreinigung oder Außenreinigung, sowie nach dem Zeitpunkt und Umfang der Reinigung, etwa Baugrobreinigung oder Teilflächenreinigung.

Darüber hinaus lassen sich Reinigungsleistungen nach der Werkstoffart, Bauteilart, Methode oder Objektart differenzieren. Beispiele hierfür umfassen Glasreinigung, Fußbodenreinigung, Sanitärreinigung oder die Reinigung von lebensmittelbearbeitenden Betrieben.

Es bestehen eine Vielzahl von Reinigungsleistungen für verschiedene Objekte wie Industrieanlagen, Pflegeeinrichtungen, Schulgebäude oder Bürogebäude.

Reinigungsdienste erbringen häufig zusätzliche Aufgaben, die abhängig von der Art der Tätigkeit und Organisation des Personaleinsatzes sinnvoll sind. Bei internen Dienstleistern sollten diese Zusatzleistungen transparent ausgewiesen werden und bei externen Dienstleistern als Bestandteil in Ausschreibungen erfasst werden.

Zu diesen Zusatzleistungen zählen Empfangsdienste, Entsorgungsdienstleistungen, Eventreinigung, Fahrdienste, Gärtnerdienste, Geschirrservice, Kundenbetreuung, Kopierdienste, Parkplatzdienste, Personalverleih, Pflanzenpflege, Postdienstleistungen, Schädlingsprävention, Schließdienste, Sommer- und Winterdienste, Transportdienste und Umzüge.

Oft ist die Rede von "Cleaning Services" oder anderen kreativen Begriffen anstelle von Reinigungsleistungen, um dem Kunden einen Mehrwert zu bieten und die Reinigungsleistung greifbar zu machen. Beispielsweise wird häufig von Bodenrevitalisierung anstelle von Grundreinigung gesprochen und eine Wohlfühlatmosphäre anstelle von Unterhaltsreinigung beworben.

Ein Dienstleistungsprozess umfasst stets Auftraggeber und Auftragnehmer. Bei Reinigungsleistungen ziehen alle Mitarbeiter, Besucher, Kunden und Lieferanten eines Unternehmens oder Gebäudes Nutzen daraus.

Im prozessorientierten Ansatz der ISO 41001:2018 hilft die Facility-Management-Organisation der Nachfrageorganisation, welche Bedürfnisse hat und die Befugnis besitzt, Kosten zu tragen, um Anforderungen zu erfüllen.

Stakeholder oder interessierte Parteien sind Personen oder Organisationen, die eine Entscheidung oder Aktivität beeinflussen oder von ihr beeinflusst werden können. Nutzer können sowohl Mitarbeiter als auch Besucher sein.

Reinigungskosten bilden einen beachtlichen Teil der Betriebskosten von Immobilien, vor allem wegen des hohen Personalaufwands.

Die Kosten für Material und Maschinen sind eher sekundär.

Die Preise für Reinigungsdienstleistungen hängen stark von Faktoren wie Standort, Gebäudeart und -größe, Material der Oberflächen, Art und Intensität der Nutzung, Reinigungsstandard und -qualität sowie dem Entsorgungskonzept ab.

Das Potenzial für Einsparungen liegt in einer reinigungsfreundlichen Gebäudeplanung und der Reduzierung des Personalbedarfs durch Entwicklung effizienter Methoden und Technologien.

Der Markt für Gebäudereinigung ist stark umkämpft und hat sich in den letzten Jahren diversifiziert und spezialisiert.

Büroreinigung ist, bezogen auf den Umsatz der Gebäudereinigungsunternehmen, das wichtigste Segment. Der Markt für Reinigungsdienstleistungen wächst beständig und die Prognosen bleiben positiv. Die Marktentwicklung zeichnet sich durch Diversifizierung und Spezialisierung aus, sowie durch den Trend zu integrierten Facility Management Verträgen oder Multi-Service-Contracting.

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Umsatzentwicklung, wie zum Beispiel steigende Hygieneanforderungen und neue Qualitätsstandards, aber auch Gebäudeleerstände und Sparzwänge. Zukünftige Szenarien für die Gebäudereinigung sehen große Akteure als Komplettanbieter vor, die Spezialisierung auf neue, komplexe Dienstleistungen und einen Qualitätswettbewerb unter vielen Anbietern.

Gebäudeeigentümer streben eine Gewinnmaximierung durch vollständige Vermietung oder optimale Nutzung ihrer Immobilien an.

Um Gebäude attraktiv zu halten, ist eine gründliche Werterhaltung und Pflege durch regelmäßige und qualitativ angemessene Reinigung notwendig. Dies verhindert Schäden durch abrasiven und schädlichen Schmutz. Das Reinigungspersonal überwacht neben der Reinigung auch den Zustand und die Nutzung der Räumlichkeiten.

Eine gut gepflegte Immobilie reflektiert das Image des Gebäudeeigentümers und sollte daher möglichst positiv sein.

Unternehmen mit einem guten Ruf legen Wert auf das Erscheinungsbild ihrer Gebäude und Umgebung, die durch professionelle Reinigung und Gebäudeunterhalt gepflegt werden. Die Geschäftsleitung und die Trägerschaft fordern eine qualitativ hochwertige Reinigung zu minimalen Kosten. Die Kosten für die Reinigung sollten sich in einem engen Rahmen bewegen, da die Reinigung oft nicht zum Kerngeschäft gehört. Eine reibungslose Durchführung der Dienstleistung ohne interne Beschwerden oder Schädigungen des externen Rufs ist ebenfalls wichtig.

Die Gebäudereinigungsbranche stützt sich hauptsächlich auf Arbeitskräfte mit geringer Qualifikation, was zu niedrigen Löhnen führt. Um Dumpingpreise zu verhindern, gibt es Bestrebungen, die Löhne der Reinigungskräfte zu regulieren, was durch Tarifverträge erreicht wird. Entsendegesetze sollen außerdem sicherstellen, dass ausländische Arbeitnehmer faire Arbeits- und Lohnbedingungen erhalten.

Die Fluktuationsrate in der Branche ist hoch, weil die körperlich anstrengende Arbeit bei vergleichsweise niedrigen Löhnen wenig motivierend ist. Teilzeit- und Frauenbeschäftigung ist in der Branche weit verbreitet, vor allem in der Unterhaltsreinigung.

Mitarbeiter in Reinigungsdiensten wertschätzen einen sicheren Arbeitsplatz mit angemessener Bezahlung und einer sinnvollen Aufgabe. Da Schmutz immer vorhanden sein wird, müssen sie ständig arbeiten, um ihn zu beseitigen.

Mitarbeiter in Reinigungsdiensten bevorzugen leicht zu reinigende Oberflächen und minimale Schmutzentwicklung, geeignete Hilfsmittel zur Entfernung, günstige Arbeitsbedingungen (einschließlich angemessener Bezahlung und Sozialleistungen, angenehme Arbeitsbedingungen, ergonomische und sichere Arbeitsmittel) und Anerkennung ihrer Arbeit.

Die Organisation der Reinigungszeiten ist entscheidend für die Zufriedenheit aller Beteiligten, und die Einführung von Daytime Cleaning hat sich als effektiver und motivierender Ansatz erwiesen.

Führungskräfte in der Reinigungsbranche erhalten angemessene Gehälter und müssen gut qualifiziert sein, um das Personal effektiv zu führen.

Nutzer sind eingestellt, um eine bestimmte Leistung zu erbringen, unabhängig davon, ob die Umgebung sauber ist oder nicht. Dennoch verbessert eine gepflegte Umgebung das Arbeitsumfeld erheblich. Da Nutzer direkt von Reinigungsdiensten profitieren, sind ihr Wohlbefinden und die Werterhaltung des Gebäudes direkte Ziele der Reinigung und Pflege.

Kunden zeigen oft wenig direktes Interesse an der Reinigung und Sauberkeit der Räumlichkeiten des Geschäftspartners.

Trotzdem beeinflusst das Ergebnis der Reinigung den Eindruck, den die Organisation hinterlässt, und kann die Entscheidungen der Kunden beeinflussen. Gäste erwarten saubere und einladende Räumlichkeiten. Kunden achten auf den ersten Eindruck, die Atmosphäre, das gepflegte Auftreten des Personals, die Sauberkeit und Ordnung der Räumlichkeiten sowie saubere Wäsche und Toiletten.

Diese Aspekte können den Kunden auffallen.

• Strategisches Facility Management fungiert als strategische Leistung, die den Fokus auf Führung und Entscheidung, Organisation und Planung legt.

• Management dient als administrative Leistung, die sich auf die Handhabung und Umsetzung der Maßnahmen im Rahmen eines "Servicemanagements" konzentriert.

Leitungspyramide des FM

Die Unterscheidung zwischen den Handlungsfeldern des Managements und der reinen operativen Erbringung von Dienstleistungen ist hierbei wichtig. Dienstleister erbringen diese auch in Zukunft hauptsächlich - in der Regel auf Basis von Ausschreibungen. Daher ist die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung auch bei der Gebäudereinigung ein wichtiger Bestandteil. In den vorhergehenden Ausführungen haben wir die Fragen der Betreiberverantwortung intensiv behandelt. Bei der Gebäudereinigung geht es nur darum, diese Erkenntnisse auch auf die Reinigung anzuwenden, was leicht vergessen werden könnte, weil man sich gern darauf verlässt, dass der Gebäudereinigungsdienstleister es schon richten wird.

Dies bedeutet vor allem, Rechtspflichten zu erkennen und verpflichtende Übergaben an den internen und externen Schnittstellen zu gewährleisten. Das gelingt ausschließlich durch aktuelle, fachlich korrekte und konkrete Leistungsbeschreibungen bzw. Leistungsverzeichnisse und damit im Zusammenhang stehende Stellenbeschreibungen als wichtige Grundlagen für die wirksame Übertragung der Pflichten der Gebäudereinigung. Unter einer Entlastung im juristischen Sinne (Exkulpation) versteht man eine Rechtfertigung zur Abwehr einer Beschuldigung.

• Es wird ein Nachweis einer lückenlosen und widerspruchsfreien Aufgabenverteilung im Unternehmen benötigt.

• Der Nachweis der zweifelsfreien Delegation (Übertragung von Aufgabe und Verantwortung) an Mitarbeiter oder Fremdfirma ist erforderlich. Bei der Auswahl muss die erforderliche Sorgfalt beachtet worden sein.

• Ein Nachweis der ausreichenden Qualifizierung und Eignung der ausführenden Mitarbeiter oder der beauftragten Fremdfirma ist notwendig.

• Es ist notwendig, den Nachweis der ausreichenden Einweisung und Überwachung der Durchführung zu erbringen.

• Es ist notwendig, den Nachweis zu erbringen, dass ein Schaden auch bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt eingetreten wäre (Widerlegung der Ursächlichkeitsvermutung).

• Es braucht ein wirksames Pflichtenmanagement.

• Ein ordentliches Qualitätsmanagementsystem (QMS) ist erforderlich.

• Aussagekräftige und vollständige Dokumentationen zur Beschreibung von Leistungen, Pflichten und Verhaltensweisen sind notwendig.

• Die Einweisung von Fremdfirmen ist erforderlich.

Die Unternehmensleitung (hier am besten als die strategische Ebene des FM zu verstehen) muss sich mindestens genauso intensiv um die Reinigung kümmern, wie sie es beispielsweise um die technischen Anlagen tut. Es ist offensichtlich, dass bei korrekter Pflichtenübertragung die jeweilige Leitung des unter Vertrag stehenden Dienstleisters ihrerseits für die korrekte Steuerung ihres Reinigungspersonals verantwortlich ist.

Historisch gesehen entstand das, was wir heute als Facility Management bezeichnen, hauptsächlich durch das Outsourcing von Reinigungsleistungen aus den USA. Daher ist es nicht verwunderlich, dass wir heute eine Vielzahl von Definitionen und Begriffen zur Gebäudereinigung vorfinden.

Da hauptsächlich Leistungen der Gebäudereinigung outgesourct werden, ist es unerlässlich, dass man sich auf der Basis fester Regeln über zu erreichende Qualitätsmerkmale verständigt. Dies ist besonders wichtig, da dieser Service-Markt sehr umkämpft ist. Kurze Vertragslaufzeiten und Niedriglöhne sind wichtige Grundlagen dafür, dass die Serviceprovider der Gebäudereinigung stark unter Druck stehen. Dazu kommt, dass jeder Nutzer in einem Objekt die Reinigungsqualität vermeintlich selbst am besten beurteilen kann (und oft ist das tatsächlich so).