Reinigungsmanagement

• Unterhaltsreinigung: Die Unterhaltsreinigung umfasst planbare, regelmäßig durchzuführende Reinigungsleistungen nach festgelegten Zeitabständen. Darunter fallen sowohl Reinigungen mit hohen Reinigungsintervallen wie die tägliche Sanitärreinigung, als auch Reinigungen mit niedrigeren Reinigungsintervallen wie das monatliche Fegen eines Kellerflures, welches man auch als Sonderreinigung bezeichnet.

• Glasreinigung: Die Glasreinigung beinhaltet die planbare, regelmäßig durchzuführende Reinigung der Glasflächen, sowohl Innen- als auch Außenglas.

• Sonderreinigung: Sonderreinigungen sind nicht planbare Reinigungen, die über den Rahmen der Unterhaltsreinigung hinausgehen und meist als Einzelaufträge vergeben werden. Beispiele dafür sind die Reinigung von Versorgungsleitungen, Rohren, die Grundreinigung und Beschichtung von Böden, die Fassadenreinigung, die Reinigung von Sonnenschutzanlagen sowie die Reinigung nach Ereignissen.

• Reinigung und Pflege von Außenanlagen

• Straßenreinigung

• Reinigung von Gehwegen außerhalb von Gebäuden

• Winterdienste

• Pflanzenpflege

• Reinigung von Anlagen zum Getränkeausschank

• Küchenreinigung

• Kanal- und Rohrreinigung (innen)

• Industriereinigung.

Reinigungsleistungen gibt man meist grundsätzlich fremd, sie werden an zentraler Stelle beim FM gesteuert und unternehmenseinheitlich den Nutzern bereitgestellt.

Falls Gebäudereinigungsunternehmen Verbrauchsmaterialien bestellen, die üblicherweise im reinigungsnahen Umfeld genutzt und durch das Gebäudereinigungsunternehmen im Rahmen des Reinigungsprozesses aufgefüllt werden (vor allem Toiletten- und Handtuchpapier sowie Handseifen), erfolgt die Vergütung für diese Nebenleistungen durch Zahlung einer Handling Fee als prozentualer Aufschlag in Höhe von x% auf die offen gelegten Einkaufspreise.

Ersatzvornahmen für trotz Aufforderung zur Nachbesserung nicht erbrachte Gebäudereinigungsleistungen gehen zu Lasten des Gebäudereinigungsunternehmens durch Beauftragung Dritter.

Die räumliche Einweisung des Reinigungspersonals hinsichtlich der Standorte der technischen Geräte und Einrichtungen übernimmt der Auftraggeber. Diese Einweisung ist für den Auftragnehmer kostenfrei. Jede weitere Einweisung, die durch personelle Ausfälle oder Veränderungen erforderlich wird, führt das Reinigungsunternehmen selbst durch.

Nach erteiltem Zuschlag erstellt und liefert das Gebäudereinigungsunternehmen innerhalb von 4 Wochen, jedenfalls vor Aufnahme der Reinigung, die komplette Reinigungsorganisation inklusive Start-up und Revierplanung. Die Revierpläne sollen die angebotenen Leistungswerte pro Raumgruppe widerspiegeln. Für die Revierplanung stellt der AG dem Gebäudereinigungsunternehmen sein CAFM- System unter Beachtung der Zugriffsrechte zur Verfügung, sodass die Erstellung der Reinigungsreviere systemunterstützt erfolgen kann.

Das Reinigungsmanagement orientiert sich gut an dem allgemein anerkannten Fachbuch des FIGR- Instituts (Martin Lutz, Reinigungs- und Hygienetechnik, Loseblattwerk in 4 Ordnern CD-ROM, mit dem jeweiligen aktuellen Stand, ISBN 978-3-609-74060-7). Dieses hat den Charakter eines anerkannten Standardwerkes und ist sehr ausführlich und umfassend.

Reinigungsleistungen an und in Gebäuden werden zumeist im Rahmen der sogenannten Unterhaltsreinigung erbracht.

Egal, welches Konzept zur Anwendung kommt, bleibt die Frage zu beantworten: Wann gilt die Reinigungsleistung als ordnungsgemäß erbracht? In jedem Fall sollte man keine 100% perfekte Leistung erwarten.

In der Produktlehre, sofern ein Produkt einer Gattung entspricht (§ 243 BGB, Gattungsschuld), spricht man von der Pflicht zur Lieferung eines Produktes mittlerer Art und Güte. Der Schuldner muss also weder eines der besten Stücke herausgeben, noch darf er eines der schlechtesten liefern.

Oft wird im Umfeld der Gebäudereinigung über die Güte der erbrachten Reinigungsleistung gestritten. Meist existieren Vereinbarungen über Nachbesserungspflichten des Auftragnehmers, deren Nachverfolgung extrem zeitaufwändig und daher unwirtschaftlich ist.

Analog zur Produktlehre sind bei der Erbringung der Reinigungsleistung Fehler in einem bestimmten Rahmen zu tolerieren. Der Zweck der zu programmierenden Funktion „Qualitätssicherung im Reinigungsmanagement“ besteht darin,

• Reinigungsvertrag ist vorhanden.

• Es besteht eine Leistungsbeschreibung / ein Leistungsverzeichnis.

• Service Level Agreements sind festgelegt.

• Die Grenzen, innerhalb derer die Reinigungsleistung als erbracht gilt, sind bestimmt.

• Die Prüfung der Einhaltung der Güte-Grenzwerte ist möglich.

• Die Rechtsfolgen nicht eingehaltener Güte-Grenzwerte (Rechnungskürzung) werden automatisch nach Art und Höhe vorgeschlagen.

(Leider endet der Text hier, daher kann ich die Kriterien nicht aufführen. Bitte geben Sie die drei Hauptkriterien an, und ich werde den Text entsprechend vervollständigen.)

• Der erreichte Service-Level prüft, ob die vereinbarten Gütegrenzwerte pro Raumgruppe erreicht sind.

• Die Anzahl der nicht abgearbeiteten Reklamationen steht im Verhältnis zur Gesamtzahl der Reklamationen.

• Die Anzahl der Eigenkontrollen des Auftragnehmers verhält sich zur Anzahl der durchgeführten Raumreinigungen.

Die Qualitätssicherung basiert auf einem existierenden Raumbuch oder zumindest auf einer fehlerfreien und aussagekräftigen Raumaufschlüsselung mit allen notwendigen Daten und Angaben zu den Flächen. Die DIN 277, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau oder die DIN EN 15221 Teil 6 sind maßgebend. Das Vorhandensein von Aggregaten reicht nicht aus (z.B. 2.900 m² Unterrichtsräume in einer Schule). Jeder Raum des zu kontrollierenden Gebäudes muss mit einer eindeutigen Raumnummer erfasst werden, da die Reinigungskontrollen sich immer auf Reinigungsleistungen innerhalb eines bestimmten Raumes beziehen.

Die Grundfläche muss für jeden Raum erfasst werden. Sogenannte "Überstellflächen" (z.B. von Schreibtischen) werden nicht erfasst. Überstellflächen werden manchmal von der Grundfläche abgezogen, da sie nicht gereinigt werden. Aber sie zu erfassen und vor allem im Laufe der Zeit zu pflegen, bedeutet einen unverhältnismäßigen Aufwand, der in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. Reinigungsunternehmen kalkulieren bei ihren Leistungswerten (z.B. Reinigung von 280 m² Bürofläche pro Stunde) ohnehin eine durchschnittliche Überstellfläche ein. Daher ist der Pflegeaufwand hier sehr gering, da die Reinigungsfläche gleich der Grundfläche sein soll.

Die DIN 277 ordnet Räume mit unterschiedlichen Nutzungen (z.B. Büroräume, Besprechungsräume) und übergeordneten Nutzungsgruppen (z.B. Büroarbeit) zu. Innerhalb dieser Logik gehört jeder Raum zu einer bestimmten Kategorie. Die Raumnutzung ist zentral, da es für jede Raumnutzung verschiedene Leistungsverzeichnisse oder Leistungsbeschreibungen geben kann. Zudem können verschiedene Gütegrenzwerte für verschiedene Raumnutzungen vereinbart werden. Zum Beispiel sollen Sanitärräume mit einer Zielerreichung von 95%, Büroräume jedoch nur mit 85% gereinigt werden.

Der Bodenbelag spielt eine entscheidende Rolle bei der Kalkulation des Reinigungsaufwandes. Daher ist es notwendig, den Bodenbelag für jeden Raum zu erfassen. Im Folgenden findet sich ein kurzer Überblick über gängige Fußböden.

Parkett besteht aus Echtholz oder besitzt eine Echtholzoberfläche, während Laminat Holzdekore imitiert. Laminatböden setzen sich aus einem Trägermaterial und einer laminierten Dekorschicht zusammen, die während des Produktionsprozesses versiegelt wird und sehr dünn ist. Die Oberfläche zeigt sich relativ widerstandsfähig gegen Nutzung, Feuchtigkeit, Licht und Flecken. Dank der Klicktechnik lässt sich Laminat ohne Verleimung der einzelnen Paneele (schwimmend) verlegen. Im Preisvergleich zu Parkett ist Laminat günstiger. Ein versierter Heimwerker kann den Boden unter Beachtung der notwendigen Trittschalldämmung selbst verlegen. Bei der Reinigung sollte maximal "nebelfeucht" gewischt werden. Andernfalls kann das Material aufquellen und unwiderruflich beschädigt werden.

Parkett vermittelt Wärme und Natürlichkeit. Jede Parkettfläche ist ein Unikat. Keine Fläche gleicht der anderen. Es existieren zwei Arten: Einschicht- (aus massivem Vollholz) und Mehrschicht-Parkett (zwei oder drei Schichten und eine Deckschicht aus Vollholz). Damit Parkett auch über eine lange Zeit gut aussieht, muss es in regelmäßigen Abständen gepflegt werden. Neben der normalen Reinigung mit speziellen Reinigern, muss geöltes oder gewachstes Parkett meist einmal pro Jahr nachbehandelt werden. Durch Versiegeln oder Lackieren wird Parkett wesentlich pflegeleichter.

Fliesen gehören zu den robustesten Belägen und sind aufgrund ihrer unterschiedlichen Materialzusammensetzung und Oberflächengestaltung sehr variantenreich. Man unterscheidet drei Arten: Steingut, Steinzeug und Feinsteinzeug. Die glasierten, keramischen Steingutfliesen sind für den Innenbereich geeignet. Sie sind nicht frostsicher. Steinzeug- bzw. Feinsteinzeug Fliesen besitzen eine nicht glasierte Oberfläche und sind normalerweise frostsicher. Sie können also auch für den Außenbereich eingesetzt werden. Fliesen sind sehr unempfindlich und leicht mit geeigneten Fliesenreinigungsmitteln zu reinigen. Ihr Nachteil ist, dass sie meist eine Fußbodenheizung benötigen, um sich wohnlich anzufühlen.

Teppichböden sind sehr wärme- und schalldämmend und verleihen eine gemütliche, wohnliche Atmosphäre. Sie werden aber zunehmend durch Holz- oder Laminatböden ersetzt. Oft denkt man, Teppiche wären nicht für Allergiker geeignet. Das betrifft aber nur Allergien gegenüber dem Kot der Hausstaubmilben. Der Belag bindet Staubpartikel und ist dadurch eher vorteilhaft, weil er nicht mehr in die Luft gewirbelt werden kann. Teppichreinigung erfolgt normalerweise durch Staubsaugen. Die Zeiten, in denen er im Winter auf dem Schnee ausgeklopft wurde, sind wohl vorbei.

Kork ist ein idealer Bodenbelag und natürlich. Allerdings muss man ihn mögen. Man gewinnt ihn von der Korkeiche und er wirkt sich positiv auf das Raumklima aus. Der wärme- und schalldämmende Kork nimmt Feuchtigkeit aus der Raumluft auf und gibt sie wieder ab. Sein antistatisches Verhalten ist vorteilhaft. Er sollte UV-lichtbeständig sein, da er sich sonst verfärbt.

Im modernen Wohnungsbau wird Sichtbeton immer beliebter. Ein Vorzug ist aufgrund der hohen Dichte sein guter Schallschutz. Er kann auch gut mit Fußbodenheizungen kombiniert werden. Indem das Material vor dem Aushärten "ausgewaschen" wird, lassen sich unterschiedliche Oberflächen erzeugen. Werden Granit, Porphyr, Quarz oder Kalkstein beigemischt, lassen sich spezielle Oberflächen und Farbeffekte erzielen.

Terrazzo entsteht durch Schleifen des Bodens.

Der bekannteste Kunststoffboden ist der PVC-Belag, auch Vinyl genannt. Besonders in den 50er und 60er Jahren war PVC ein beliebtes Material für Feuchträume wie Küche, Flur oder Bad. Bereits damals gab es verschiedene Muster und Farben. Heute gibt es PVC-Beläge, die wie Parkett aussehen.

Linoleum sieht Kunststoffböden recht ähnlich. Es handelt sich jedoch um ein Naturmaterial. Es besteht überwiegend aus Leinöl und enthält Kalksteinpulver, Kork- oder Holzmehl, Farbpigmente, Naturharze und Jutefasern. Der elastische Belag wird als Ware von der Bahn gehandelt und verlegt. Er lässt sich gut zuschneiden und verlegen, wobei ein geeigneter und emissionsarmer Dispersionskleber verwendet wird.

• Räume in der Eigenreinigung

• Räume in der Fremdreinigung

• Räume, die nicht gereinigt werden

• Grundfläche

• Raumnutzung

• Bodenbelag

• Reinigungsintervall

• Reinigungstage und der

• Reinigungsstatus.

• Loser Grobschmutz liegt auf (zum Beispiel Abfall, Papier, Pflanzenblätter).

• Nicht haftender Feinschmutz ist vorhanden (zum Beispiel Staub, Krümel, Haare, Spinnweben).

• Nicht haftender Grobschmutz findet sich (zum Beispiel Sand, Kies).

• Haftende Verschmutzungen sind zu finden (zum Beispiel Getränkeflecken, Fingerabdrücke).

• Verfleckungen und optische Veränderungen auf dem Bodenbelag treten auf (zum Beispiel Verschmierungen durch Überdosierung beziehungsweise falsche Behandlung).

Die Reinigungshäufigkeit der Räume variiert je nach Raumnutzung. Beispielsweise finden Reinigungen in Sanitärräumen meist 5 oder sogar 7 Mal pro Woche statt, während Lager nur monatlich gereinigt werden. Deshalb ist es erforderlich, das Reinigungsintervall für jeden Raum zu erfassen.

Außerdem ist es notwendig, die genauen Reinigungstage im Reinigungsqualitätssystem oder im CAFM-System festzulegen (zum Beispiel Montag und Mittwoch).

Reinigungsfehler können innerhalb definierter Grenzen auftreten, ohne dass die gesamte Reinigungsleistung als nicht erbracht angesehen wird. Daher muss ein Reinigungsfehler messbar sein. Um Reinigungsfehler zu messen, müssen vereinfachende Regeln erstellt werden, da eine genaue Messung unmöglich und eine alternative langwierige Messung unwirtschaftlich wäre. Folgendes sollte beachtet werden:

• Boden (Bo)

• Primärnutzung (PN; …)

• Sekundärnutzung (SN; …)

• Wände / Decken (W/D)

• Flächen außerhalb des Sichtbereiches (FaS; …)

• 1 Papier-Schnipsel auf dem Boden

• 1 Kaffeefleck auf dem Tisch

• 1 Krümel auf dem Besuchertisch

• Der Rollcontainer am Bürotisch ist gänzlich verstaubt. Wertung: 3 Reinigungsfehler

• Die gesamte Fußleiste ist verstaubt. Wertung: 3 Reinigungsfehler

Die Verschmutzung einer ganzen Raumkomponente gilt als x Reinigungsfehler, wobei x die Grundfläche des Raumes in m² ist.

Beispiele:

Der Boden eines 12 m² großen Sanitärraumes ist wegen falscher Reinigungsmitteldosierung voller Schlieren. Wertung: 12 Reinigungsfehler

Der gesamte Primärnutzungsbereich eines 22 m² großen Büros ist verstaubt. Wertung: 22 Reinigungsfehler.

Wir berichten über ein Dilemma bei der Vergabe von Reinigungsleistungen (und anderen sogenannten low-skilled-services). Im Kontext einer Beratungstätigkeit für eine Konzernzentrale und ihre Außenstellen erheben wir zunächst die Kosten der jeweiligen FM-Leistungen, einschließlich der Kosten für die Gebäudereinigung. Nachdem ich diese gesehen habe, frage ich die Mitglieder des umfangreichen Konzerngremiums vor mir, wie viel Zeit sie bereit sind, ihren Partnern für die vollständige Reinigung des Einfamilienhauses zu geben. Trotz anfänglichem Unmut über diese unerwartete Frage, kommt Leben in die Diskussion und es wird eifrig geschätzt. Die geschätzten Zeiten belaufen sich auf etwa einen halben bis einen Tag, den der Partner benötigt, um das Haus gründlich zu reinigen.

An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass diese Situation entstand, weil ehrgeizige Einkäufer den Reinigungsfirmen durch ihren "Einsparfimmel" immer mehr Geld abnahmen, was ohne jegliches Unrechtsbewusstsein große Freude und Stolz bei den Einkäufern auslöste.

Die ausführlich dargestellte Liste der denkbaren Reinigungsleistungen und Methoden zeigt auf, dass eine Gebäudereinigungslösung nur so gut wie ihre konzeptionelle Grundlage ist. Eine sorgfältige und umfassende Analyse der Gebäude- und Raumsituation bildet die Grundlage für die Entwicklung eines individuell auf die jeweiligen Bedürfnisse abgestimmten Reinigungskonzepts. Bei einer Objektbegehung stellen wir die objektspezifischen Gegebenheiten fest oder erfragen sie, um sie in das Konzept einzubringen. Die Konzepterarbeitung beinhaltet auch das gründliche Studium der Grundrisspläne der zu reinigenden Flächen. Wir verknüpfen Raumbezeichnungen mit Raumgruppen und den erfassten Bodenbelägen. Dann verknüpfen wir Raumbezeichnungen mit Raumgruppen und erfassen Bodenbeläge. Zu den Bodenbelägen gehören weitere Kenngrößen wie beispielsweise die Flächenmaße und die Reinigungsintervalle sowie weitere mögliche Besonderheiten und Anforderungen, wie beispielsweise Zeitspannen, in denen eine Reinigung nicht möglich ist. Das Reinigungsunternehmen verfügt über geeignete Methoden, um diese objektspezifischen Informationen zu Leistungskennzahlen zu verarbeiten und an entsprechender Stelle zu hinterlegen. Dies erfolgt mit Hilfe einer speziellen Software. Diese ist auch geeignet, die jeweiligen Kosten für die Leistungen zu ermitteln.